一般的に外国人が日本で住居を契約することは、難しいとされています。
最たる理由が、「言葉」の違いです。「言葉が通じない相手に部屋を貸して大丈夫なのか」と、多くの貸し手が不安を抱いており、結果的に契約のハードルが上がってしまうのが実情です。
外国人材を雇用する企業にとって、この「住居問題」を避けて通る事はできませんが、正しい手順さえ押さえておけば大丈夫。近年は理解ある貸主さんも増えてきている状況でもあります。
そこで今回、外国人のお部屋探しを専門に行う「株式会社グローバルトラストネットワークス（以下：GTN）」の尾﨑氏に、高度外国人材への住宅手配と対応パターン、そしておすすめの方法について解説いただきました。
日本人に比べて契約のハードルが高いですが、対応方法を知ったのちに適切な事前対策を練ってみましょう。
●解説者
株式会社グローバルトラストネットワークス（GTN）
外国人住まい事業本部
グローバル賃貸部 部長
尾﨑 幸男 氏
●モデレーター
ASIA to JAPAN
取締役副社長
赤羽根 大輔
※写真左手よりASIA to JAPAN 赤羽根、GTN 尾﨑氏
企業が準備を進めるタイミング
外国籍の方の場合、お部屋探しの開始から入居まで約3週間かかります。法人契約を行う場合、さらに1週間ほど時間がかかります。その理由は、企業の一般的なお休みが週末祝日に対して、不動産業界は火水休みが多く、担当者とやりとりができるタイミングが限られてしまうからです。
尾﨑氏：外国人材は、日本の賃貸住宅を日本人に比べて、かなり借りづらいという事情があります。日本語がうまく話せない。不動産の契約内容を理解できない。ゴミの捨て方がわからないなど、ありとあらゆる面で、外国人の入居が断わられてしまうケースが発生します。
また、実際に内見を行わなければ契約させてくれないケースもあり、海外からのお部屋探しを難しくしています。
企業側は、住民税や社会保険料などの事務手続きの面から、来日後すぐに居住できる住居があることを望まれるかと思います。そのため、入社前に住居を決めることが望ましく、どのようにお部屋探しを進めていくかあらかじめ検討しておく必要があります。
企業が住居を用意するパターン
企業が住宅を手配する際、大きく2つのパターンがあります。
一つ目が、「法令上従業員のために住居を手配する必要があるケース」。
二つ目が、「従業員に入社しやすくしてもらうためのケース」。
法令上のケース
採用する外国人材のビザによって、対応方法に違いがあります。大まかに説明すると次の表の通りです。
高度人材の採用においては法令上気を付けるべき点はありませんが、初めての外国人材採用においては、住宅手配の対応が疎かにならないよう把握しておくと良いです。まずは、採用を決めた外国人材が、どのビザを保有しているのか。そして、どの対応を企業としてとらなければいけないのかを確認しましょう。
企業側の対応の違い
次に考えられるのが、外国人材に対して企業を魅力的に見せるための対応の違いです。
いわゆる、社宅制度や住宅補助のような「福利厚生」観点や、採用強化などのために、企業が独自に行う対応方法です。
技人国と呼ばれる高度人材のビザの場合、企業が住宅を手配する必要がありませんが、住居に関して企業からの補助があれば、外国人材もより安心して入社しやすくなるでしょう。
一般的に外国籍の方が賃貸物件を借りる際に、どのような費用が必要になる？
では、外国人材に限らず、外国籍の方が賃貸物件を借りた際、どのような費用がかかるのでしょうか。
まず、どこでも共通としてかかるのが次の4つです。
では、外国人材に限らず、外国籍の方が賃貸物件を借りた際、どのような費用がかかるのでしょうか。
まず、どこでも共通としてかかるのが次の4つです。
＜必須＞
・当月分＋翌月分家賃・共益費
・保証会社保証料
・火災保険料
・仲介手数料
続いて、物件や管理会社によって異なってくる部分が、次の6つになります。
・敷金・礼金
・鍵交換費用
・清掃費用
・除菌抗菌、防虫費用
・事務手数料
・その他
敷金や礼金について、家賃の1ヶ月分をそれぞれ請求がされることがあります。
これだけでも、居住するまでに相当な費用がかかる事がわかります。しかし、これらは住居にかかる費用のみです。この他にも、生活に必要な家電や日用品を購入する必要があります。
※株式会社グローバルトラストネットワークスの資料から抜粋
尾﨑氏：海外で賃貸を借りる場合ですが、当月の家賃と敷金1ヶ月分を支払えば入居ができると聞きます。また、入居の審査もそこまで難しいものではありません。
一方で、日本の場合だと、安く見積もっても初期費用に家賃の4〜5倍かかってきます。そのため、海外から初めて来られる方は、この初期費用に驚愕する事があります。
最近では、円安の影響もありますが、発展途上国から来られる外国人材にとって、この初期費用はとても高額です。
自身の貯蓄だけでは捻出できないため、親戚中に借りて集めなければいけないというケースも実際にあります。
赤羽根：国によって賃貸事情が異なりますが、一様に言えるのは、日本の場合だと費用の項目が多かったり、複雑だったりという面で、ギャップを感じる人がいるということ。
そして、いい物件を選択するのであれば、当たり前ですが初期費用も多くかかってしまうという事なんですね。
法人が契約すると審査が楽に
ここまで、外国人個人であると住居の契約・審査が難しいことをお伝えしました。住居がなければ、生活ができないため、採用自体を見直す必要が出てきます。そうならない方法がないか、尾﨑氏に伺いました。
尾﨑氏：まだまだ個人での契約は難しいことがあります。法人契約であれば、オーナー様の不安を取り除くことができるため、個人に比べて契約のハードルが低くなります。また、住宅を企業が手配することで、外国人材の負担を軽減し安心して働いてもらうことができるので、企業側にとっても良い人材を採用しやすくなります。
赤羽根：住居があるから安心して働きにきてという意味合いもあるし、住居を借りるハードルが企業が間に入ることで下がり確保しやすくなるんですね。
尾﨑氏：おっしゃる通りです。近年、外国人材を採用する企業が大変増えてきました。企業によっては、多数採用することもあり社宅管理のタスクが重くなっているそうです。その対応として、個人で契約を促すところが増えてきています。しかし、日本の賃貸契約にはとても費用がかかります。
そのため、個人契約を促す場合でも、家賃補助などでサポートを行うケースもあります。
※株式会社グローバルトラストネットワークスの資料から抜粋
尾﨑氏：企業としてあらかじめ準備していただけるのであれば、複数の不動産会社から対応の可否や物件の有無の情報を仕入れると言う事が大切になってきます。
企業が間に入り法人契約を行う事で、外国人材が住むことのできる物件の選択肢が増えてくるでしょう。
家を借りるときに気をつけるべきことは？
赤羽根：日本人が行う物件探し・契約と、外国籍の方の場合、異なるルールや気をつけるべきことはありますでしょうか。
尾﨑氏：第一に、物件を持っているオーナー様と、物件を管理する不動産管理会社の2箇所が、外国人の受け入れを行っているかがポイントになります。
残念ながら多くの物件で、外国人の受け入れが断られてしまうのが実情です。大きな理由の一つとして、オーナー様が抱く外国人に対する漠然とした不安があります。
不動産管理会社は、物件のオーナー様の意思を汲み取った業務を行うため、外国籍の方からの入居申込みを断るということもあります。そのため、日本人のように物件情報サイトで家探しを行うのも難しい状況です。
※株式会社グローバルトラストネットワークスの資料から抜粋
上記のアンケートにあるように、7割の物件オーナーが外国籍の方に対して拒否感を抱いている事がわかります。
では、家探しを行うとき何に気をつけると良いのか。もちろん、物件ごとに管理会社やオーナーの独自ルールがありますが、次の4つのポイントをおさえましょう。
【外国籍の方が契約する際に気をつける事】
・外国人従業員の職種
・国籍と母国語
・日本語能力の有無
・海外からの部屋探しの可否
これらの従業員ごとの個別の条件が管理会社、オーナー、保証会社のそれぞれの個々のルールによって審査されます。
尾﨑氏：管理会社によって、受け入れの基準が異なります。外国人の受け入れを行っている管理会社でも、審査基準として日本語が必須であったりします。また、別のケースでは就労している人は対象ですが、留学生は入居を断られたりすることもあります。
住宅を探す際は、外国籍の受け入れ対応が可能である不動産会社かどうかをしっかり確認しましょう。
過去に外国人受け入れを断られたケース
赤羽根：ASIA to JAPANでも、過去に日本語を話せる外国籍の社員を迎えるにあたって、住居探しを手伝った事があります。
当時、繋がりのあった不動産に仲介いただきました。探してもらったのは、外国籍でも審査が可能な物件でした。
事前に不動産会社に審査に問題がないと判断され、物件を見に行ったのですが、部屋に向かう途中のエレベーター内で、案内いただいた管理会社の方から「この物件は外国人NGです」と、不動産会社と真逆な説明を受けた事があります。
なぜこのような事態が発生するのでしょうか？
尾崎氏：これは、管理会社側の審査ルールが大元にある事が要因です。普段の審査業務を行っているのは、現場の従業員の方になります。
彼らには、残念ながらその場に応じた判断をせず、決められたマニュアルに沿って、入居の審査を行っています。今回のケースだと、マニュアルに「外国籍の方はNG」と書いてあり、その通りの対応をとったのだと思います。裏では仲介会社と管理会社の従業員による確認ミスや伝達ミスもあったかもしれません。
お断りの事例①
尾﨑氏：最近増えているのは、インドからITエンジニアとして来日した方が審査を断られるというものです。普段から英語で仕事を進めるため、日本語が話せなくても業務上の問題がないとされ採用されているケースです。この場合、年収1,000万円を超えていようと、日本語が話せない1点で審査させてもらえないという問題が発生しています。これは英語の教師や教授レベルの研究者のお部屋探しでも起きています。
お断りの事例②
尾崎氏：もう一つは、海外からの入居申込を受け付けてもらえないというケースです。日本の居住地の住所を持っているか、日本の電話番号を持っているかという条件を満たしていないと、申込を受け付けないという管理会社があります。
企業が物件を用意する場合の手段や手順は？お薦めの方法は？
企業が社宅、もしくは物件を用意する際は、以下のポイントを押さえましょう。
① 企業内の社宅ルールや、住宅補助ルールの確認 （無ければ個別対応可能かを確認、検討）
② 法人契約を行う場合、社内稟議や決済にどれくらいの時間がかかるのかの確認
③ 不動産会社に入居日に間に合わせる方法を確認 （法人契約の条件によって異なる）
④ 鍵を受け取れる条件を確認 （管理会社によって異なる）
条件例1：契約書など書類手続きが全て完了後に受け取り
条件例2：契約金の入金確認後に受け取り など
⑤ 支払い方法について確認
宅建業法上、契約金の後払いや分割払いは法令違反となる恐れがあります。「信用を供与して、契約を誘引する行為をしてはいけない」と規定されていますが、支払い能力がない人にお金を貸し、無理やり契約させてはいけないといったような趣旨だと思います。そのため、原則は一括払いとなります。一部の不動産会社では支払い能力のある法人契約に対してであれば、売掛の月末支払いの対応をとる不動産会社もあるようです。
⑥ 1.5か月前に不動産へ相談を開始
入居を予定するおよそ1.5か月前ぐらいから不動産会社に物件情報や見積を依頼する事で、来日のタイミングで入居する調整ができます。
申し込みを早めに行ってしまった場合、入居日が来日予定日よりも早く設定される事があります。家賃は入居日から発生するため、不在期間分の賃料も余分に払わなければなりません。しかし、当日のバタバタを避けるため、あえて早めに契約を開始するという考え方もあります。
そのため、契約時の日程調整は大切になります。
※株式会社グローバルトラストネットワークスの資料から抜粋
⑦ 個人契約の場合、引越し費用の補助を行う
尾﨑氏：海外居住者、特に発展途上国から来日する方は、日本円に換算した場合の貯蓄額が十分でない事が多いです。個人契約で進める場合には、契約金の貸付や引っ越し補助などで費用面の補助や立替をしていただくとよいと思います。
企業が苦労するポイント
企業が社宅として物件契約を行った場合、どのような負担が生じるのかを伺いました。
尾﨑氏：外国人材に対して既に社宅ルールや、家賃補助について整備されている企業は、非常にスムーズな対応となるかと思います。しかし、初めての外国人材採用で、住宅関連の対応が未経験の場合、これらを整備する事が簡単ではありません。外国人材が安心して働く事ができる一方で企業に“契約”、“管理”、“社内制度の整備”という負担がかかります。
管理の面では、住宅設備で問題が発生した場合、すべて総務の方が対応することになるでしょう。そして、外国人材が増え、異なる契約先が増えてしまうと、複数のオーナー様に対して家賃の支払い対応を月末に行わなければなりません。また、毎年、オーナー様ごとの1年間の支払法廷調書を税務署に提出する必要が発生します。
そのため、総務の方の手間が増えます。
負担軽減の方法
前述したように、業務が増えますが、ワークフローが整っていない企業は、社宅契約を行うと負担が大きくなります。そんな時、企業の補助を行ってくれるサービスとして「社宅代行」があります。 主に、家賃の支払いや、総務が対応しなければいけない業務を、代理で行ってもらえるサービスです。
赤羽根：社宅代行の対応範囲について伺ってもよろしいでしょうか。
尾崎氏：これは、社宅代行会社によって様々なのですが、主に総務が対応する不動産関連業務の入口から出口までの全てを、基本的には対応してもらうことができます。
赤羽根：この場合の費用の支払いは、どうなるのでしょうか？
尾崎氏：入口では、相場として家賃の半額がかかります。入居中は、管理の手数料として毎月1,000〜2,000円／1室かかるイメージです。そして、最後の出口では、解約後の清算の事務手数料に少し費用がかかって来るようです。
保証人問題
住宅を契約する際、保証人が必要になります。近年日本で賃貸を行う場合、この保証を代行する保証会社を利用するケースが増えています。名目は保証人と同じで、もし家賃の支払いが滞ってしまった場合、保証会社が支払いを行うというものです。こちらと契約をするにあたり、保証料を支払う必要があります。
外国籍の方の場合でも、保証会社を利用する点は変わりません。しかし、前述しているように外国籍ということで審査が通りづらい傾向にあります。管理会社にもよりますが、保証会社の審査が通るかどうかは、必須の項目です。
保証会社の審査基準は、一般的に支払い能力の有無や、コミュニケーションが取れるかどうかというものになります。そのため、日本語ができないということだけで、審査に落ちる確率が格段に上がります。
現状の賃貸物件市場における外国籍可の物件の割合は？
赤羽根：GTN社は、外国籍の方に向けたトータルなお部屋探しのサポートをされているかと思います。直近ではコロナ禍も明けて、日本に在留する外国籍の方が増えてきています。実際に外国籍の方でも、物件を借りやすくなる傾向にあるのでしょうか？
尾﨑氏：私が、GTNに入社をした8年前に比べて、外国籍可の物件が増えてきました。最近は、多くの不動産会社が外国籍の方の入居を受け入れていかないと、人口減少社会に耐えられず企業として存続できないという危機感を持っています。そういった不動産会社は、すでに外国人受け入れの取り組みを始めています。
赤羽根：ちなみに8年前だと、100件の物件のうち約何件が外国籍可だったんでしょうか。
尾﨑氏：体感ですが、当時だとよくて10件ほどでしょうか。今では、その2倍はあると思います。東京だけに絞れば、30〜40件にも増えています。
赤羽根：いまだに審査が難しい地域は、どういうエリアになるんでしょうか。
尾﨑氏：私のお客様で言うと、1都3県で都心から若干離れた郊外が多いですね。このエリアだと、外国人がまだ身近でないこともあり、オーナー様の多くが、いまだに外国籍の方に対しての漠然とした不安を抱いている状況です。また、都心に比べて申し込み数も少ないので、意識の変革が簡単ではない傾向にあります。一方で、管理会社としては、企業の存続のために外国人の入居を進めたい気持ちが強いので、オーナー様の考え方との間にギャップが生じています。
企業が行う物件探しの対応方法4選
では、改めて高度外国人材のための物件探しと、契約の対応方法を紹介します。
外国人材が個人で契約
日本居住・日本語会話可
日本の住所と電話番号を持っているため、日本全国の不動産会社で物件探しを行う事ができます。しかし、外国籍という面で日本人に比べて選べる物件数は少なくなります。
日本居住 or 海外在住・日本語会話不可
日本語ができないため、対応できる不動産会社を探す必要があります。また、日本語ができないという面でさらに物件数が減ります。
GTN社のような、外国籍の方を専門とする不動産会社を探すことをお勧めします。
また、海外から日本の賃貸契約を個人で行うのは、大変困難を極めます。最悪の場合、来日後に住宅を探すことになるかもしれません。その住宅を契約し住むまでの間、企業が一時的な宿泊先の手配を行う必要があります。
福利厚生制度・家賃補助など
契約自体は個人で行ってもらう事になりますが、家賃の半額を補助したり、初期費用の一部を補助したりするなどで、外国人材の住居問題をサポートする方法です。
尾﨑氏：家賃補助を行った場合、課税所得の対象となりますので、まずはお抱えの税理士に相談することをお勧めします。契約金の立て替えを行う場合、入居者が全額返済すれば問題ありませんが、一部企業負担となった場合、その負担分が課税所得となります。
企業が契約
企業が、社宅として管理会社と物件の契約を行います。外国籍の方個人での契約に比べて、審査のハードルが下がるので比較的多くの物件から探す事が可能です。また、外国人材の方にも安心して来日いただけます。家賃の支払いは、企業経由で行うことになります。全額負担で、給与から天引き対応であれば特段問題ありません。もし、家賃の一部を企業が負担する場合は、企業負担分が課税所得の対象となります。
GTNを利用
外国人のお部屋探しを専門に行うGTNを利用して、部屋探しを行います。GTNの場合、外国人専門の保証事業で培った、全国10,000社を超える不動産ネットワーク を活かした外国人に最適な部屋探しが可能になります。個人の契約で記述したように、海外から日本の物件を探すことは大変ハードルが高いです。GTNは、この点をクリアしており、海外からの物件探し、オンラインを利用したビデオ内覧、そして契約手続きが可能となります。
気になる方は、一度ホームページをご覧ください。
本日の解説者
株式会社グローバルトラストネットワークス（GTN）
外国人住まい事業本部
グローバル賃貸部 部長
尾﨑 幸男（おざき さちお） 氏
和歌山県出身、明治大学 理工学部 建築学科卒、
グラフィックデザインを経験。（公財）日本賃貸住宅管理協会に入職し、不動産会社向けのセミナー運営や外国人入居支援など委員会活動を担当。
2016年にGTNに入社、家賃保証サービスの不動産会社向け営業や、羽田空港における新規事業立ち上げを実施
まとめ
住居手配の流れについていかがでしたでしょうか。外国人材が日本の賃貸に個人で契約するには、いまだハードルが高いという事がわかりました。
一方で、企業が間に入ることで、手間や負担が増えるものの、住居手配がスムーズに行くというメリットもわかりました。
しかし、何にしても負担がかかってしまうのであれば、外国人材を諦めるしかないというのは、大変もったいないです。
そんな時、外国人のお部屋探しを専門におこなう事業者に相談することで、企業が抱える負担を大きく軽減できるかもしれません。
ASIA to JAPANでは、高度外国人材の採用支援を中心に、日本企業のダイバーシティ化のサポートを行っています。
外国人材の採用や、対応方法について気になる事がありましたら、気兼ねなくお問い合わせください。
